Memorial Descritivo Preliminar — Torre Altezza

**Empreendimento residencial vertical · QC01 Lote 21 · Quadra Essenza · AL'DORA Vista

· Zona Sul de Uberlândia/MG** · 2026-09-01

Natureza deste documento: memorial descritivo PRELIMINAR, de produto — a base que

o escritório de arquitetura e o responsável técnico transformam no memorial definitivo

de incorporação (Lei 4.591/64, art. 32) após projeto legal aprovado. Nada aqui é peça

registral ainda. [AUDITADO] = documento oficial citado · [ESPEC] = decisão de

produto · [VERIFICAR] = pendente de confirmação formal (lista fecha com o jurídico).

1 · Identificação e base legal

Item	Descrição
Denominação (proposta)	Torre Altezza (alternativas: Torre Aldorando · AL'DORA Faro) — registro INPI cl. 36/37 [VERIFICAR]
Incorporadora	Cidade Jardim Urbanismo (SPE própria a constituir para o LT21, padrão do grupo)
Terreno	Lote 21 da Quadra QC01, loteamento AL'DORA Vista — 3.180,40 m² [AUDITADO: desenho 175_DES_QUADRA.C1_R3 + planilha divisão de áreas Rev00 28.10.25]
Localização	Centroide -48,306248 / -18,958995 [AUDITADO: qc01-r4.geojson R4]; lote de ~70 × 44 m, lado longo ~leste-oeste
Parâmetros urbanísticos	CA básico 4,0 · máximo 5,0 · TO 70% [AUDITADO: RU proc. 8585/2026 SMPU/PMU] — projeto usa CA ≤ 4,0 (direito pleno)
Vizinhança direta	Parque AL'DORA de 84.600 m² defronte (mat. 142.447, 2º RI Uberlândia; concessão à Associação AL'DORA Viva em andamento — [VERIFICAR] status) · 15 lotes comerciais do boulevard na mesma quadra
Regime	Incorporação imobiliária com patrimônio de afetação (RET 4%) [ESPEC]
Licenciamento	EIV obrigatório (LC 519/2010; área computável ≈ 12,7 mil m² > 12 mil [VERIFICAR limiar no texto legal]) · OPEA/DECEA para ~96 m [VERIFICAR — precedente: 138 m aprovados na mesma zona]

2 · Descrição geral do empreendimento

Torre residencial única, 30 níveis acima do solo (~96 m): térreo de uso comum

(pé-direito 4,50 m) + 28 pavimentos residenciais + rooftop de lazer, sobre pódio de

garagem em 2 níveis (G1/G2, ventilação natural) com jardim suspenso no teto. 98 unidades autônomas:

Tipo	Pav.	Un./andar	Unidades	Área privativa	Programa
Core — planta A	1–21	4	~50	100,00 m²	2 suítes + escritório reversível + lavabo + varanda gourmet
Core — planta B	1–21	4	~34	100,00 m²	3 dormitórios (1 suíte) + lavabo + varanda gourmet
Sky Residence	22–28	2	14	150,00 m²	3 suítes + lavabo + varanda 6 m + hall privativo

Mix A/B indicativo (60/40) — definido na abertura de vendas; a casca é idêntica.

Áreas totais [ESPEC — quadro completo em qc01-lote21-altezza-caderno-produto.md §6]:

privativa 10.500,00 m² · construída total ≈ 18.305 m² · equivalente NBR 12721 ≈ 15.415 m².

Fração ideal: proporcional à área privativa (100/10.500 e 150/10.500) [ESPEC, confirma no

registro].

3 · Implantação

Torre em lâmina (~31,4 × 16 m) implantada no terço posterior do lote, ocupação ~16% —

84% do lote em jardim com paisagismo contínuo à leitura do parque (jacarandás, ipês,

forrações do cerrado). Acessos independentes: social (lobby atravessante rua→jardim),

veículos (clausura dupla com rampa ao pódio G1/G2) e serviço. Contorno, implantação e

maquete georreferenciada: specs/altezza-caderno/altezza29_terreno.py (satélite real).

4 · Sistema construtivo e envoltória

Fundações: a definir por sondagem SPT [VERIFICAR — item do projeto executivo];

previsão: hélice contínua/tubulão partindo da cota do terreno — pódio sem subsolo

dispensa cortina e rebaixamento.

Estrutura: concreto armado moldado in loco; lajes maciças/nervuradas; núcleo

rígido central. Pé-direito estrutural 3,05 m (core) · 3,25 m (Sky) [ESPEC].

Vedações: bloco cerâmico/concreto com tratamento acústico entre unidades

(NBR 15575 nível mínimo M, meta I para pisos entre Sky) [ESPEC].

Fachada: concreto aparente pigmentado claro + esquadrias de alumínio anodizado

com vidro laminado/insulado + brises verticais em alumínio champanhe no core +

fitas horizontais champanhe na coroa Sky + guarda-corpos de vidro laminado.

(Alternativa de custo do brise: gate 5 do caderno.)

Cobertura: laje impermeabilizada (manta + proteção), rooftop de lazer, casa de

máquinas, reservatório superior, central solar térmica.

5 · Instalações

Elétrica: entrada em MT com transformação própria [VERIFICAR CEMIG]; medição

individualizada; gerador (comuns + 1 tomada/un); SPDA; iluminação LED 100%;

automação de cenas nas unidades; 32 vagas EV-ready + infra passante em 100% (equipamento cotado 01/09: wallbox 7,4 kW Intelbras R$ 3.475,80/un → ~R$ 111 mil os 32 pontos).

Hidrossanitária: medição individualizada de água fria/quente e gás; reservatórios

inferior+superior com reserva de incêndio; aquecimento solar central no rooftop com

apoio a gás; reuso de águas cinzas [OPCIONAL a orçar]; esgoto à rede pública (Zona Sul

atendida; horizonte do Interceptor Sul [AUDITADO na auditoria de 01/09]).

Climatização: infra split inverter em 4 ambientes por unidade core; Sky com opção

VRF dutado [ESPEC].

Segurança e incêndio: projeto conforme ITs do CBMMG (edificação < 120 m — pacote

+120 m NÃO se aplica ao Altezza 29); escada pressurizada, hidrantes, sprinklers nos

garagens G1/G2 do pódio [VERIFICAR exigência exata], alarme e iluminação de emergência; CFTV,

biometria, clausura, integração com a segurança perimetral da Associação AL'DORA Viva.

Transporte vertical: 3 elevadores — 2 sociais de alta velocidade + 1 de

serviço/maca, atendendo S2 ao rooftop.

6 · Áreas comuns (programa e entrega)

Térreo: lobby duplo (110 m²), academia envidraçada (120), coworking (60), salão de

festas + gourmet (90+25), kids (50), spa (25), pet care (18), market/lockers (30),

vestiários/adm (40). Jardim: playground (80), firepit/redário (60), beach arena (128,

FLEX), trilha, canal d'água + jardim de chuva (biovaleta) na chegada. Rooftop (nível 30): piscina de borda 15 m aquecida (60),

deck (70), bar/lounge (55), sauna+relax (25), observatório/firepit (45), apoio (20),

técnica (30). Todas entregues equipadas e decoradas — enxoval item a item em

qc01-lote21-altezza-enxoval.md.

7 · Vagas e depósitos

138 vagas no pódio G1/G2 (2 lajes de 1.856 m², 64 × 29 m, ventilação natural): 84 core

(1/un) + 28 Sky (2/un) + 13 avulsas vendáveis + 8 visitas + 5 PCD/idoso — 39 em 5,00 m e

99 em 4,50 m (LC 812 art. 41 §1º admite 4,50 em até 90 %), corredores ≥ 5,00 m; 12 motos

(G2); bicicletário 100 vagas com oficina (térreo); 98 depósitos privativos (boxes na

faixa oeste de G1/G2). Vinculação de vagas e avulsas: instrumento de venda [ESPEC].

8 · Acabamentos

Remissão integral ao Enxoval de Acabamentos (qc01-lote21-altezza-enxoval.md) —

unidades, Sky e comuns, com a lista explícita do que NÃO se entrega.

9 · Prazos e regime de execução (indicativos)

Projeto legal + EIV + RI: M0–M8 · lançamento M8–M12 (2027 — cinquentenário CDJ) ·

obra ~30–32 meses da fundação ao habite-se · entrega M40. Execução por empreitada

[ESPEC]; obra segregada no patrimônio de afetação; distratos regidos pela Lei 13.786.

10 · Sustentabilidade

Solar térmico central · LED + sensores · medição individualizada tripla · EV-ready ·

coleta seletiva com sala refrigerada · reuso de águas cinzas em avaliação · paisagismo

de espécies nativas/adaptadas do cerrado · ICV alinhado à meta CDJ ≥ 35% no lote.

11 · O que este memorial NÃO afirma (honestidade de peça)

Não afirma marcas (fornecedores não fechados — ver [ORÇAR] no enxoval); não afirma

recorde de altura; não afirma prazo de registro; não promete lago (o parque é real e

matriculado — o lago dos renders antigos não existe no projeto); não fixa fração ideal

definitiva. Toda peça pública derivada leva a ressalva do parque ("sujeito a concessão")

enquanto a concessão não sair.

*Anexos do pacote Altezza: caderno de produto (programa/plantas) · enxoval · viabilidade

(planilha + modelo mensal committado) · maquete fiel e implantação no satélite real

(altezza29_render.py / altezza29_terreno.py) · specs v2/Altezza 29.*