ALTEZZA — Estudo de produto: as duas opções

A recomendação, antes dos detalhes

Opção C: 136 m², três por andar, com a fachada em painel pré-moldado. Contra a opção A são +R$ 6,0 M de resultado; contra a B, +R$ 13,2 M. Mesmo prédio, mesmo núcleo, mesma estrutura — muda a largura da unidade.

Esta recomendação mudou em 09/09, e é justo dizer por quê. Até esta data a página recomendava a opção B, com o apartamento de 86 m². O estudo daquele dia registrava, numa seção chamada “o que o sistema NÃO mediu”, que não havia como saber o preço por faixa de área na venda — e por isso o preço do 86 m² foi arbitrado com prêmio de 7 % sobre o de 108 m². O arquivo que aquela seção citava não existe. O que existe tem área em 100 % dos 12.216 anúncios, e ele diz o contrário: a faixa de 70–90 m² vale 36 % menos por metro que a de 90–110, não mais.

Duas coisas seguem valendo e não são opinião: o corpo de bombeiros obriga antecâmara e elevador de emergência acima de 80 m — já está desenhado; e o custo de obra real não é 48 nem 59 milhões.

O que era obrigatório e já foi feito

O núcleo refeito por lei

As Instruções Técnicas do Corpo de Bombeiros de Minas exigem, em prédio residencial acima de 80 metros, antecâmara pressurizada no acesso à escada e elevador de emergência com poço próprio. O caderno dizia que a escada pressurizada dispensava a antecâmara — isso vale até 80 m, e a torre tem cerca de 100.

Antecâmara

1,90 × 2,60 m

duas portas corta-fogo, pressurizada a 50 Pa, em todos os 30 níveis

Elevador de emergência

o de serviço

sobe para junto da escada, ganha poço de 4 horas de resistência e circuito próprio no gerador

Custo em área privativa

zero

coube nos mesmos 4,5 m de núcleo, sem alargar a torre e sem mover porta de apartamento

O que se vê da rua

As três opções na mesma escala

99,9 m de altura, 30 pavimentos, mesmo núcleo e mesma área vendável por andar (408 m²). O que muda é o ritmo da fachada: a unidade tem 13,0 m na opção A, 10,4 + 14,2 m na B e 16,4 m na C. A diferença aparece aqui antes de aparecer na planilha.

Elevação norte das três opções do Altezza, na mesma escala

Elevação esquemática, e vale dizer o que ela não é: traz a altura real de cada pavimento e a largura real de cada unidade, para comparar partido e ritmo. Não dimensiona caixilho, não define perfil, não calcula carga de vento nem estanqueidade, e não substitui o detalhamento do fornecedor da pele — isso é projeto de fachada com responsável técnico. Alturas: garagens 2,90 m · térreo 5,00 · jardim suspenso 4,00 · pavimento-tipo 3,10 (×26) · rooftop 4,50.

Lado a lado

As duas opções na mesma régua

Mesma obra (R$ 58,96 M), mesmo prazo (36 + 20 meses), mesma permuta (11 %), mesmo financiamento (banco em 50 % da obra + tabela progressiva de 0,4 %/mês). O que muda é só o produto.

	Opção A	Opção B	Opção C — recomendada	REV00 do Wesley
Apartamentos	98	108	84	108
Tipologias	84 × 108 m² + 14 Sky × 160 m²	52 × 86 m² (2 suítes) + 52 × 118 m² (3 suítes) + 4 × 204 m² (coroa)	84 × 136 m² (3 suítes + escritório)	108 × 100 m² (80 a 120)
Área privativa	11.312 m²	11.424 m²	11.424 m²	10.813 m²
Preço médio	R$ 10.495/m²	R$ 10.522/m²	R$ 10.543/m²	R$ 10.200/m²
VGV	R$ 118,7 M	R$ 120,2 M	R$ 120,4 M	R$ 110,3 M
Resultado — preço arbitrado, obra 59 M	R$ 24,3 M	R$ 25,4 M	—	R$ 17,8 M
Margem — idem	20,4 %	21,1 %	—	16,1 %
Resultado — preço MEDIDO, obra 64 M	R$ 1,8 M	−R$ 5,4 M	R$ 7,9 M	—
Margem — idem	1,6 %	−5,3 %	6,5 %	—
Retorno ao ano	38,7 %	40,2 %	10,7 %	29,6 %
Caixa preso no pico	R$ 16,3 M	R$ 16,3 M	R$ 16,3 M	R$ 16,6 M
Ticket de entrada	R$ 1,08 M	R$ 920 mil	R$ 1,43 M	R$ 816 mil
Condomínio na menor unidade	R$ 1.524	R$ 1.138	R$ 1.795	—
Estoque da tipologia principal	18,4 meses (3 dorm.)	10,0 meses (2 dorm.)	18,4 meses (3 dorm.)	18,4 meses (3 dorm.)
R$/m² MEDIDO na faixa	8.935 (n=102)	5.751 (n=108)	9.420 (n=130)	8.935
Financiamento pelo comprador	tudo dentro do teto do SFH	tudo dentro do teto do SFH, coroa inclusive	dentro do teto do SFH	dentro do teto

Por que há duas linhas de resultado. A de cima é como as opções foram precificadas até 08/09: preço por metro arbitrado, e obra de R$ 58,96 M. A de baixo aplica a curva de preço por faixa de área medida em 12.216 anúncios do sistema de pesquisa da casa, com a meta de obra honesta de R$ 64 M. A ordem entre as opções na leitura de baixo é a mesma nos três cenários de preço e nas duas obras testadas — é isso que dá confiança nela, não o número em si.

Velocidade de venda por tipologia: Sinduscon-Triângulo, 1º trimestre de 2026 — a mesma pesquisa anexada ao estudo do Wesley. Curva de R$/m² por faixa: imoveis_geo.geojson, apartamentos, mediana e intervalo de confiança de 95 % por bootstrap, medido em 09/09/2026. Anúncio é oferta, não venda fechada — o nível da curva é piso, e o que ela mede com segurança é a razão entre faixas. Resultado, margem, retorno e caixa: motor de viabilidade da casa, pilha com banco.

O número que decide tudo

O custo de obra não é 48 nem 59 milhões

O estudo do Wesley usa o preço unitário certo — ele difere só 1,4 % do nosso levantamento item a item. Só que ele aplica esse preço a 17.727 m², e o programa que está desenhado tem 21.456 m². Três caminhos independentes chegam ao mesmo lugar.

Preço do Wesley na nossa área

R$ 66,1 M

R$ 3.079,90 por m² × 21.456 m²

Orçamento por ambiente sem compressão

R$ 68,7 M

o mesmo arquivo, sem o fator 0,636 que forçava o teto de 48 M

Levantamento por sistema

R$ 65,2 M

custo direto e indireto somados linha a linha

Custo de obra	Margem	Resultado	Leitura
R$ 48,0 M	31,1 %	R$ 36,9 M	a meta antiga — não se sustenta no programa desenhado
R$ 58,96 M	20,4 %	R$ 24,3 M	o número do REV00, na área menor
R$ 59,4 M	20,0 %	R$ 23,8 M	o ponto em que a margem encosta no piso de disciplina
R$ 64,0 M	15,5 %	R$ 18,4 M	a meta honesta, já com as economias possíveis
R$ 66,0 M	13,6 %	R$ 16,1 M	o número com que se trava preço de lançamento

O que devolve a margem: obra em R$ 64 M + preço do apartamento principal a R$ 1,17 M + obra em 33 meses em vez de 36 + permuta negociada a 10 %. Isso dá R$ 26,3 M e 20,8 %. São quatro alavancas, e nenhuma delas é apertar o orçamento no papel.

As três decisões que estavam abertas

Resolvidas com número

decidido

Água quente

Bomba de calor central, não aquecimento solar.

O solar não é caro — é grande demais. Precisaria de 320 m² de coletor e o terraço tem 87 m² livres depois da piscina e da casa de máquinas. A bomba de calor ocupa 40 m², custa R$ 0,24 M a mais e tira 0,23 ponto da margem.

decidido

Ar-condicionado

Infraestrutura por apartamento, sistema central só nas áreas comuns.

O sistema central carrega de 40 a 90 kg de gás refrigerante; a norma de segurança admite 11 kg num quarto de 28 m³. Além disso, os 89 metros entre o terraço e o primeiro andar batem no limite dos fabricantes. O central custaria 3,5 pontos de margem.

para negociar

Custo de obra

R$ 64 M como meta, R$ 66 M para travar preço.

Nunca os dois no mesmo lugar: com 64 se negocia construtora, com 66 se define o preço de venda. A diferença é a margem de segurança que não se gasta duas vezes.

Fachada e lazer

A casca e o que ela custa

Opção A — pedra, sombra e latão

R$ 13,2 M

22,4 % do custo de obra · R$ 134,7 mil por apartamento

pódio em pedra clara com inserto de inox; módulo de 1,57 m, 60 por pavimento
37 % de vidro na fachada, brise vertical de alumínio a leste e oeste
a separação entre andares que o bombeiro exige vira aba de concreto de 0,90 m — preserva o vidro do chão ao teto
precisa de equipamento de manutenção de braço longo e tem risco de vibração de brise ainda em aberto

Opção B — o pré-moldado que conta os andares

R$ 9,7 M

16,4 % do custo de obra · R$ 89,8 mil por apartamento

painel arquitetônico de 3,14 m que já sai da fôrma com peitoril de 1,20 m — a separação entre andares vem pronta, pela letra da norma
aleta de sombra de 0,35 m no próprio painel: sem brise de alumínio no orçamento
areia clara com duas faixas em dourado marcando o jardim suspenso e o terraço
recomendada mesmo se o produto escolhido for o A — economiza R$ 3,5 M e tira risco

Condomínio — o que a conta revela

Mais apartamentos não barateiam o condomínio por metro quadrado, porque a área privativa total encolhe junto. Nas duas opções o custo fica em torno de R$ 14 por m² por mês. O que a opção B barateia é o ticket de entrada: R$ 1.138 contra R$ 1.524. Isso é objeção de venda, não planilha de custo.

A meta de R$ 8 a 9 por m² que estava no caderno não sobrevive ao programa de lazer desenhado — e não é pessimismo nosso: prédios comparáveis em São Paulo estão em R$ 15,10. Recomendação: portaria híbrida em vez de remota (portaria é o segundo atributo de decisão de compra) e comunicar R$ 13 a 14 por m² desde o lançamento.

Para levar ao escritório

Os projetos complementares

Sete disciplinas em nível de anteprojeto, desenhadas a partir da mesma geometria que as travas mediram: estrutura e fundações, hidráulica e gás, elétrica e telecomunicações, incêndio, climatização, fachada e sistemas, e a coordenação. Cada prancha sai em DWG (abre em qualquer CAD) e em PDF para imprimir.

Ver as 54 pranchas, uma a uma → Baixar tudo (DWG + PDF + DXF) Quantitativos por disciplina (.xlsx) Viabilidade completa (.xlsx) Orçamento por ambiente (.xlsx)

As pranchas são de anteprojeto e servem para pedir e conferir proposta de projetista. Elas não substituem projeto executivo com responsável técnico — o que cada disciplina precisa entregar, em que fase e por quanto está na planilha de quantitativos e na base de coordenação.

O que ainda depende de decisão ou de terceiro

A escolha é do Leandro. A recomendação é C — 136 m², três por andar — com a fachada pré-moldada. A continua viável; B só fecha se o preço do 86 m² desmentir a curva medida, e não há na base nenhuma evidência de que desminta.
A ressalva que vale para as três. Com a obra honesta de R$ 64 M, nenhuma passa de 6,5 % de margem. Isso é apertado para incorporação, e o mix não resolve: ou o lançamento vende acima do estoque anunciado — que é o normal, mas é uma aposta — ou a obra fica abaixo de 64 M, que é o que o orçamento executivo tem de provar. O mix escolhe qual aposta se faz; ele não dispensa a aposta.
O que não consegui descartar. O buraco de preço em 70–90 m² pode ser idade do estoque (3 quartos sem suíte de prédios antigos) e não desprezo pela metragem — o dado não traz ano de construção. O que se pode afirmar é que não existe evidência de prêmio nessa faixa, e a recomendação anterior dependia inteiramente de que existisse.
O orçamento executivo trava o custo. Enquanto ele não existe, R$ 64 M é a melhor estimativa e R$ 66 M é o número prudente para o preço.
Dois pontos dependem do analista público: se o gramado multiuso conta como recreação infantil na prefeitura (na opção B, se não contar, falta área) e se o bombeiro aceita a soma de aba e rodapé na fachada da opção A.
O preço por metro quadrado é o risco maior das duas opções. Nossa própria pesquisa mede R$ 6.226/m² no entorno; lançar a R$ 10 mil é 61 % acima. Vale para A, para B e para o estudo do Wesley igualmente.