AL'DORA Vista · Quadra Essenza · Torre Residencial
ALTEZZA.
O apartamento que cresce com você — 108 a 160 m², 2, 3 ou 4 quartos na mesma metragem, a 100 m do chão, frente ao parque.
O apartamento que cresce com você — 108 a 160 m², 2, 3 ou 4 quartos na mesma metragem, a 100 m do chão, frente ao parque.
O lazer de 84.600 m² já existe na frente — o parque, matriculado. Dentro, o essencial bem-feito em três planos: jardim no chão, jardim suspenso no pódio, clube no céu. Elevador social e de serviço separados, ar-condicionado central (VRV), entrada de serviço independente e plantas modulares.
Cada imagem nasce da maquete 3D fiel à spec (o mesmo volume do Atlas Sketch: 30 níveis, pódio de 2 lajes, coroa recuada, brises verticais L/O e fita horizontal N) e só depois ganha material, luz e vegetação por IA, com a geometria travada. Nenhuma imagem inventada só por texto entra aqui (rodada 10). A maquete branca de cada vista fica em img/v5.
Cada planta tem um quarto reversível — parede removível, janela e ponto de closet prontos. Fecha, vira dormitório. Abre, vira sala.
v8 · entrada na sala: o foyer 2,0×1,9 abre no living e a porta olha para o parque · cozinha-ilha na parede da porta · master de canto N+W (sol de inverno o dia inteiro, ar cruzado no quarto, banho com janela) · escritório reversível ao norte · um hall íntimo com porta · circulação 8,7 %.
v8 · a mesma organização da A (entrada na sala, ilha na porta, master de canto com banho de janela, hall íntimo único) com 3 dormitórios: quarto 3 ao norte (10 h de sol de inverno), quarto 2 a oeste — na unidade nordeste, a leste: acorda com o sol.
v8 · meio-andar com hall privativo, escritório reversível (4º quarto), master spa (walk-in 1,8×2,3 + banho com banheira), varanda da master, churrasqueira no terraço, sunken lounge e WC de serviço.
Nove circuitos de um dia de uma família (chegar, compras, visita, manhã, noite, roupa, servir, lixo), a entrada, o corredor, o sol de cada quarto e o ar — tudo lido das plantas por usabilidade.py e sol_quartos.py, com autoteste. Antes (v7) → depois (v8).
| medida | Planta A | Planta B | Sky |
|---|---|---|---|
| entrada (lado × lado) | 3,9×1,4 corredor → 2,0×1,9 hall | 3,9×1,4 → 2,0×1,9 | 6,4×1,5 corredor → 2,4×1,5 hall |
| sala à vista da porta · metros até a sala | ✗ 7,7 m → ✓ 3,4 m | ✗ 7,7 → ✓ 3,2 | ✓ 3,2 → ✓ 3,4 |
| porta → cozinha (compras) | 5,0 → 3,7 m | 5,0 → 3,6 | despensa na porta: 2 m |
| circulação | 9,2 % → 8,7 % | 9,2 % → 8,9 % | 15,6 % → 11,9 % |
| master: janelas · ar | N → N + W, cruzado | N → N + W (N + E na unidade NE) | S + W, cruzado |
| sol de inverno nos quartos (21/06, com beiral e brises) | master 13,5 h · escritório 10,3 h · suíte 2 3,2 h | master 13,5 h · quarto 3 10,3 h · quarto 2 3,2 h | master 3,2 h · escritório 13,5 h · suítes 2/3 0 h (face sul) |
Fachada norte com beiral de 0,90 m: 10 h de sol no inverno e nenhum no verão. A metade sul do pavimento-tipo (unidades C e D, espelhadas) não recebe sol de inverno nos quartos ao sul — fato da lâmina norte-sul, tratado no preço. Fonte e método: rodada 11.
Maquete 3D gerada da MESMA geometria das plantas v8 (paredes, vãos, vidros e o mesmo mobiliário, em escala 1:1), depois vestida por IA com a planta travada — dollhouse a 45° com as paredes cortadas a 1,5 m, e dois pontos de vista a olho humano. A maquete branca de cada vista fica em img/apto3d.
| Produto | Área | R$/m² | Ticket |
|---|---|---|---|
| Core (A/B) — 2 ou 3 quartos | 108 m² | R$ 10.000 | R$ 1.080.000 |
| Sky Residence — 3 ou 4 quartos | 160 m² | R$ 12.500 | R$ 2.000.000 |
VGV total R$ 118,7 M · R$/m² médio R$ 10.495 · entrega e memorial descritivo no caderno completo.
O que define o "nível das melhores": engenharia silenciosa, circulação separada e números que fecham.
| Indicador | Valor |
|---|---|
| VGV total | R$ 118,7 M |
| R$/m² médio | R$ 10.495 |
| Mix (core/Sky) | 84 + 14 un. |
| Velocidade (VSO) | ~72–76% |
| Oferta da cidade | -26,5% |
| Condomínio alvo | ≤ R$ 8–9/m² |
Planilhas de viabilidade e orçamento paramétrico por ambiente — auditáveis, com fontes datadas. Base confrontada linha a linha com o Estudo de Viabilidade REV00 da incorporadora (08/09/2026): custo de obra, prazo e permuta são os dele; produto e custo do dinheiro são nossos. Baixe e abra no Excel.
84 core (R$1,08 M) + 14 Sky (R$2,0 M)
CD R$ 2.500/m² × 17.727 m² + CI R$ 285 k/mês × 36 + adm 8% = R$ 2.748/m² real · 36 meses de obra + 20 de recebimento · meta do orçamento por ambiente: R$ 48,0 M — o orçamento executivo decide entre os dois
base E-R: banco 50% da obra + tabela +0,4%/mês, obra do REV00 · resultado R$ 24,3 M · exposição de caixa R$ 16,3 M (mês 19) · com a obra na meta de 48 M: 31,1% · 64% a.a. · R$ 36,9 M · permuta 11% VGV · o REV00 (108 × 100 m²) fecha em R$ 14,9 M, 15,2%
| Ambiente | m² | Total |
|---|---|---|
| Privativo core (84 un × 108 m²) | 9.072 | R$ 23,2 M |
| Privativo Sky (14 un × 160 m²) | 2.240 | R$ 6,6 M |
| Circulação / núcleo da torre | 2.794 | R$ 7,3 M |
| Comum térreo (lobby, academia, spa…) | 625 | R$ 1,7 M |
| Lojas fachada ativa + doca + café | 367 | R$ 0,5 M |
| Garagem G1+G2 (pódio) | 3.712 | R$ 3,8 M |
| Térreo sob pódio (pilotis, cochera) | 900 | R$ 1,3 M |
| Jardim suspenso nível 3 | 1.354 | R$ 2,1 M |
| Rooftop clube (nível 30) | 392 | R$ 1,6 M |
| META (teto por ambiente) | 21.456 | R$ 48,0 M |
| BASE — REV00 (CD+CI+adm) | 17.727* | R$ 59,0 M |
Preços [ROBÔ] · cotacoes.json 01/09/2026 (VTEX Telhanorte/Obramax/Chatuba + Intelbras) · CUB Sinduscon-MG ago/26 R-16 alto R$ 3.223,52/m² equiv (PDF oficial, emitido 03/09/2026). *17.727 m² é a área de construção que o REV00 orçou; 21.456 m² é a área real dos 9 ambientes. Breakeven do piso de 20%: R$ 59,4 M — o REV00 está a R$ 0,4 M dele.
| Pilha | Margem | TIR a.a. | Exposição |
|---|---|---|---|
| W · REV00 da incorporadora no nosso motor (108 × 100 m²) | 17,7% | 18% | R$ 42,0 M |
| A-R · sem banco, obra e prazo do REV00 | 22,5% | 24% | R$ 40,8 M |
| B-R · banco 50% @ CDI+3, sem tabela | 14,7% | 30% | R$ 16,4 M |
| E-R · banco 50% + tabela +0,4%/mês ← base | 20,4% | 39% | R$ 16,3 M |
| E-R48 · idem com a obra na meta de 48 M | 31,1% | 64% | R$ 12,7 M |
Obra 36 meses + 20 de recebimento (REV00, 08/09/2026) · CDI 13,90% (04/09/2026) · plano empresário CDI+3 = 16,9% a.a., R$ 9,3 M de juros em 36 meses [cotar SBPE TR+11–12%: 5 pontos ≈ R$ 2,7 M] · SFH 2026: teto R$ 2,25 M põe core e Sky no repasse com FGTS · permuta 11% + banco 50% + pré-vendas cobrem tudo menos R$ 16 M de caixa próprio no pico (mês 19) · aba "Confronto REV00" na planilha traz o DRE do estudo da incorporadora linha a linha e a decisão de cada premissa.
Plantas modulares, ar-condicionado central e o clube no céu. Conheça o ALTEZZA.
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